העליות של מחירי הדירות בארץ
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציירים תמונה ברורה של מצב הנדל״ן בישראל. בשנת 2024 עלו מחירי הדירות בכ-7.7% בהשוואה לשנה הקודמת (
כלכליסט, 2025). העלייה הייתה מורגשת בכל רחבי הארץ, כשבולטים במיוחד מחוז חיפה עם עלייה חדה של כ-11%, ומחוז הצפון עם עלייה של כ-10%. גם באזור תל אביב והמרכז נרשמו עליות משמעותיות של 8%-9%. מעניין שדווקא בירושלים נצפתה העלייה המתונה ביותר, עם כ-1% בלבד, שניתן לייחס אותה למאפיינים הייחודיים של השוק המקומי ולהיצע הגבוה יחסית של דירות חדשות בתוכניות מסובסדות.
כמה עלו דירות ב-2024?
המחיר הממוצע הארצי לדירה ברבעון הרביעי של 2024 עמד על כ-2.33 מיליון שקלים, עלייה של 2.7% מהרבעון הקודם ו-7.6% לעומת הרבעון המקביל אשתקד. תל אביב נותרה המחוז היקר ביותר עם מחיר ממוצע של כ-3.4 מיליון שקלים לדירה, בעוד במחוז הצפון המחיר הממוצע עומד על כ-1.55 מיליון שקלים. הפערים הללו, של יותר מפי שניים בין האזורים, יוצרים הזדמנויות ייחודיות עבור משקיעים המוכנים לבחון אזורים מחוץ למרכז הארץ ולא להיצמד רק לערים המבוקשות ביותר.
דירות ישנות או חדשות: נתון מפתיע
נתון מעניין שעולה מהסקירות השונות, הוא השינוי בתמהיל העסקאות. אם בעבר, דירות יד שנייה היוו כ-70% מכלל העסקאות בשוק, בשנת 2024 נרשם איזון כמעט מוחלט של 50%-50% בין דירות חדשות לדירות יד שנייה. השינוי הזה נובע בעיקר ממבצעי המימון האטרקטיביים שהציעו הקבלנים ומהביקוש הגובר לדירות עם ממ״ד.
הריבית והשפעתה על שוק הנדל״ן
בנובמבר 2025, קיבל בנק ישראל החלטה שמשקיעים רבים חיכו לה, הריבית במשק הופחתה מ-4.5% ל-4.25% (
דה מרקר 2025). זו הורדת הריבית הראשונה מזה כמעט שנתיים, והיא מסמנת שינוי מגמה אפשרי. ההפחתה הגיעה על רקע התמתנות האינפלציה והשיפור במצב הביטחוני לאחר הפסקת האש. עבור המשקיעים, ההשפעה המיידית תורגש בעלות המשכנתאות. מסלולי הפריים, שנחשבו בשנים האחרונות ליקרים יחסית ונזנחו על ידי רבים מנוטלי המשכנתאות, יהיו אטרקטיביים יותר בהדרגה.
האם הריבית עוד צפויה לרדת?
יחד עם זאת, חשוב להבין שמדובר בהפחתה מתונה בלבד, והתחזיות מצביעות על כך שלא נחזור בשנים הקרובות לריבית האפסית שהכרנו לפני 2022. לפי תחזית בנק ישראל, הריבית צפויה לרדת ל-4%-4.25% עד סוף 2025, כלומר הורדה נוספת אחת או שתיים בלבד. בסופו של דבר, ריבית של 4% היא עדיין גבוהה משמעותית ממה שהכרנו בעשור הקודם.
מה ממשיך לדחוף את המחירים למעלה?
אחד הגורמים המרכזיים שמניעים את מחירי הנדל״ן בישראל הוא הפער המתמשך בין היצע לביקוש. ההערכות מדברות על צורך בבנייה של כ-60 אלף דירות בשנה כדי להדביק את הפער, אך בפועל קצב הבנייה נמוך משמעותית והשלכות המלחמה החריפו את המצב עוד יותר. כוח העבודה המרכזי באתרי הבנייה הופחת עד כמעט איפוס, מה שגורם להאטה חדה בהתחלות בנייה ובגמר פרויקטים. הארכה של זמן הבנייה משפיעה ישירות על ההיצע ובסופו של דבר על המחירים.
מה בנוגע למחירים בשוק השכירות?
שכר הדירה הממוצע בישראל עלה ב-5% במהלך 2024 ועמד על כ-4,817 שקלים ברבעון האחרון של השנה (
כלכליסט, 2025). בתל אביב, שכר הדירה הממוצע לדירת 4 חדרים הגיע לכ-8,600 שקלים, בעוד בבאר שבע נכס דומה יעלה כ-3,350 שקלים בלבד. הפערים הללו משקפים את העדפות המגורים אך גם יוצרים הבדלים משמעותיים בתשואות השכירות.
האם שוק השכירות עדיין אטרקטיבי למשקיעים?
תשואת השכירות בישראל נעה סביב 2%-3% בממוצע שנתי, תלוי באזור. בתל אביב התשואה נמוכה יחסית, כ-2.3%, בעוד ברמת גן היא עומדת על כ-2.6% ובחולון כ-2.7%. בערי הפריפריה כמו באר שבע ועפולה, התשואות גבוהות יותר ומגיעות לכ-3.5%. עם זאת, משקיעים רבים בוחרים במרכז הארץ לא בגלל התשואה השוטפת, אלא בציפייה לעליית ערך הנכס בטווח הארוך.
לאן פני שוק הנדל״ן בשנת 2026?
רוב המומחים והאנליסטים בתחום צופים המשך עליית מחירים מתונה בשנת 2026. המחסור המתמשך בדירות, הירידה הצפויה בריבית שתגדיל את כוח הקנייה, והביקוש המתמשך מצד זוגות צעירים ומשפרי דיור, מצביעים על כך. מנגד, המשך יוקר המחייה, העלאת המיסים והמצב הכלכלי המאתגר עלולים לרסן את העליות. ישנם גם גורמים שעלולים לבלום את עליות המחירים. מלאי הדירות החדשות, שנמצא ברמה גבוהה יחסית, מעיד על קיפאון מסוים בעסקאות. כלומר, הקונים מתקשים לעמוד במחירים הגבוהים, מה שעלול להוביל להתמתנות נוספת.
אילו המלצות מעשיות ניתן למשקיעים בשנת 2026?
אם אתם שוקלים להשקיע בנדל״ן בשנה הקרובה, הנה מספר נקודות שכדאי לשקול. ראשית, בחנו את הפריפריה. ערים כמו באר שבע, חיפה ועפולה מציעות תשואות שכירות גבוהות יותר ומחירי כניסה נמוכים. שנית, שימו לב לפרויקטים של התחדשות עירונית שיכולים להניב רווח משמעותי לטווח הארוך. שלישית, עקבו אחר החלטות הריבית של בנק ישראל, שכן הורדות נוספות עשויות לשפר את כדאיות המימון.
האם כדאי לשקול דירות חדשות?
כשמדברים על דירה חדשה, היתרון המשמעותי שלה נוגע לסוגיית הממ״ד, שהפכה לאחד השיקולים המרכזיים בשוק. מאז תחילת המלחמה, הביקוש לדירות עם ממ״ד עלה משמעותית, והפער במחירים בין דירות עם ממ״ד לבין דירות בבניינים ישנים ללא הגנה התרחב באופן ניכר. משקיעים שירכשו דירות עם ממ״ד יהנו מיתרון תחרותי הן בשוק המכירות והן בשוק השכירות. מה שצפוי להמשיך ולהיות רלוונטי גם בשנים הבאות, ולכן כדאי לשקול את המרכיב הזה בכל החלטה הנוגעת
להשקעה בנדל"ן.
לא לשכוח את עליית המע״מ
נקודה נוספת שראוי לשים לב אליה היא עליית המע״מ שנכנסה לתוקף בתחילת 2025. העלאה זו הביאה להתייקרות נוספת של דירות חדשות בשיעור של כ-1%, ומשפיעה ישירות על רוכשי הדירות מקבלן. לפני כל עסקה, חשוב להביא בחשבון את כל ההוצאות הנלוות כולל מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין ושמאי, ולבנות תוכנית פיננסית מקיפה.
לסיכום: הזדמנויות באופק
שוק הנדל״ן בישראל נכנס לשנת 2026 עם תמונה מורכבת אך לא חסרת תקווה. המחסור המובנה בדירות, שהצטבר לאורך שנים ארוכות והגיע לכ-200 אלף יחידות, לצד הביקוש הדמוגרפי הקבוע הנובע משיעורי הילודה הגבוהים בישראל, ממשיכים לתמוך במחירים גם בתקופות של אי-ודאות. הורדת הריבית שהחלה בנובמבר 2025 עשויה להזרים חיים חדשים לשוק המשכנתאות ולעודד רוכשים שישבו על הגדר לחזור ולפעול, אך בזהירות המתבקשת. עבור משקיעים מושכלים שמבצעים את שיעורי הבית שלהם ובוחנים את הנתונים לעומק בסבלנות ועם תכנון, שוק הנדל״ן הישראלי ממשיך להציע אפשרויות מעניינות ומגוונות.
תשובות לשאלות נפוצות
התשובה תלויה במטרות שלכם ובהון העצמי הזמין. אם אתם מחפשים השקעה לטווח ארוך ומוכנים להחזיק בנכס לפחות 5-10 שנים, שוק הנדל״ן הישראלי ממשיך להיות אפיק יציב יחסית. הירידה בריבית משפרת את תנאי המימון והמחסור בדירות תומך בערך הנכסים. יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את מס הרכישה הגבוה למשקיעים ואת תשואות השכירות הנמוכות יחסית במרכז הארץ.
- אילו אזורים מומלצים להשקעה בנדל״ן?
למשקיעים המחפשים תשואת שכירות גבוהה, ערי הפריפריה כמו באר שבע, עפולה וטבריה מציעות תשואות של כ-3.5% ומעלה. למחפשים עליית ערך לטווח ארוך, אזורי גוש דן והמטרופולין של תל אביב נחשבים לבטוחים יותר. שימו לב במיוחד לאזורים עם פרויקטי תשתית מתוכננים, כמו קווי רכבת קלה, שעשויים להשביח את ערך הנכסים.
- מה צפוי לקרות למחירי הדירות ב-2026?
רוב התחזיות מצביעות על המשך עלייה מתונה של 4%-6% במחירי הדירות. הגורמים העיקריים שתומכים בעליות הם המחסור המתמשך בדירות, הירידה הצפויה בריבית והביקוש הדמוגרפי הקבוע. יחד עם זאת, ייתכנו הפתעות. לדוגמא, אם המצב הכלכלי יידרדר או אם יחולו שינויים משמעותיים במדיניות הממשלה, המחירים עלולים להתייצב ואף לרדת באזורים מסוימים.
- האם יש דרך מהירה להצליח עם השקעה נדל״נית?
המפתח להצלחה טמון בהבנת המגמות הארוכות, בבחירת מיקום נכון המותאם ליעדי ההשקעה שלכם ובהתאמת האסטרטגיה ליעדים האישיים שלכם. בין אם אתם מחפשים תשואה שוטפת מהשכרה ובין אם עליית ערך לטווח ארוך, ההחלטה הנכונה דורשת מחקר מעמיק והבנה של הדינמיקות המשתנות של שוק הנדל״ן בישראל.
