פחות דירות, יותר יוקרה: הנוסחה של גינדי ומומן

ישנן חברות נדל"ן שמודדות הצלחה במספר יחידות הדיור שהן בונות, לעומת יזמים המבקשים למדוד אותה ברמת הגימור, איכות התכנון ובתשומת הלב לפרטים הקטנים ביותר. השותפות בין גינדי החזקות למומן נדל"ן, מבקשת לשלב בין שני העולמות: ניסיון, יכולות וגב פיננסי של חברת נדל"ן גדולה, לצד תפיסה יזמית המתמקדת בפרויקטי יוקרה בהיקפים מצומצמים. התוצאה לדברי שרון מומן, מנכ"ל השותפות, היא מוצר מגורים שמאפשר להשקיע מחשבה בכל החלטה תכנונית, מבחירת המגרש ועד עיצוב החללים המשותפים, תוך שימת דגש מרבית על מיקום מבוקש, תכנון מוקפד המנצל היטב את שטח הדירה, מרפסות מרווחות, מפרט טכני עשיר, וסביבת מגורים אינטימית ושקטה.

מאחורי השותפות ניצבים שני מסלולים עסקיים שונים שהתחברו. גינדי החזקות הוקמה ב-1999 ולפי נתוני החברה בנתה מאז יותר מ-20 אלף יחידות דיור. קבוצת מומן נדל"ן הוקמה ע"י עו"ד שרון מומן, בעל ניסיון של למעלה מ-20 שנה בענף, הפועל עם גינדי החזקות עוד מראשית דרכה. הניסיון המצטבר מעניק לשותפות בסיס לפעילות יזמית, ובו זמנית מאפשר את בחירת הפרויקטים בהם יושקעו המשאבים, במקום להתרחב בכל מחיר. "ההבדל״, מסביר מומן, ״טמון באופי הפעילות ובהיקף הפרויקטים. בעוד גינדי החזקות בונה כ2,000 יחידות דיור בשנה, השותפות פועלת בהיקפים ממוקדים יותר, של כ-200 יחידות דיור בשנה״. זאת מתוך תפיסה המאפשרת מעורבות אישית גבוהה והקפדה על כל שלבי התכנון והביצוע, בבחינת ״יותר עבודת יד והיקפים קטנים יותר", כפי שהוא מכנה זאת. לדבריו, "השילוב בין הניסיון והעוצמה של גינדי החזקות לבין ההתמחות של מומן נדל"ן בפרויקטי בוטיק, מאפשר להעניק את אותה תשומת לב מיוחדת לתכנון הדירות, לאיכות הגמר ולפרטים הקטנים שמעצבים את חוויית המגורים".

גישה הזו עומדת גם בבסיס פרויקט MAROM YARDS הנבנה בימים אלה בלב שכונת מרום ראשון במזרח ראשון לציון, שטומן בחובו סיפור נדל"ני יוצא דופן, שמתחיל בקרקע אחת שבעליה, שהחזיק ברוב הקרקעות של השכונה כולה, סירב למכור במשך שנים.

הדובדבן האחרון של מרום ראשון

״שכונת מרום ראשון, המוכרת גם כמתחם צוריאל, התפתחה על קרקעות שהיו בבעלות משפחת צוריאל. לאורך השנים נמכרו המגרשים בזה אחר זה. אחד מהם, הנמצא במיקום מרכזי במיוחד, נותר מחוץ לעסקאות. זה היה הדובדבן שבקצפת״, חושף מומן נדבך נוסף בייחודיות של הפרויקט. לפני כמה שנים, נוצרה האפשרות להגיע להסכם, בעסקה ששילבה תשלום כספי וקומבינציה.

כך, בעסקת קומבינציה, שבה בעלי הקרקע מקבלים חלק מהתמורה בדירות בפרויקט, הם נותרים בעלי עניין באיכות התכנון ובתוצאה הסופית. עבור היזמים המשמעות היא הצורך להביא בחשבון כבר בשלבים הראשונים את דרישותיהם וציפיותיהם של בעלי הקרקע, לצד צורכי הרוכשים העתידיים. במקרה של MAROM YARDS העסקה עם בני המשפחה שהחזיקה בקרקע במשך שנים, משתלבת בתפיסת העבודה של השותפות, המדגישה קשר ישיר עם בעלי הקרקע ומעורבות אישית בתהליכי התכנון והביצוע.

כשהתכנון מתחיל באורח החיים

מרום ראשון היא כאמור שכונה קטנה ומבוססת, המאופיינת במיעוט תנועה ובסביבת מגורים שקטה. מדובר בשכונה חדשה בה התשתיות והשירותים מתפתחים במקביל לאכלוס, הנהנית ממעטפת של שירותים קהילתיים, החל מבתי ספר ומוסדות חינוך לגילים שונים, ועד פארקים, שטחי מסחר, בית כנסת ומרכזי בילוי ופנאי.

מכאן שייחודו של המגרש אינו מסתכם בהיותו האחרון שנותר לבנייה בלב השכונה, אלא גם במיקומו. פרויקט MAROM YARDS מוקם מול מתחם של 37 קוטג'ים, ונהנה מנוף פתוח ומרוחק מצירי התנועה הראשיים. לדברי מומן, מדובר באחד המיקומים המבוקשים בשכונה, דבר שבא לידי ביטוי גם בזהות הרוכשים: רבים מהם הם תושבי מרום ראשון שביקשו לשפר את תנאי מגוריהם, מבלי לוותר על סביבת החיים המוכרת להם. עבור אותם רוכשים, שכבר מתגוררים במרום ראשון, היכרות עם השכונה אינה עניין שולי, כתושבים שכבר נהנים מבתי הספר והגנים באזור, מהשירותי נדל"ן המקומיים, ומנתיבי הגישה. מבחינתם, .מעבר לדירה חדשה בתוך השכונה עשוי לאפשר שיפור של תנאי המגורים, מבלי לוותר על השגרה המשפחתית והקשרים הקהילתיים שנוצרו לאורך השנים

הפרויקט עצמו כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות, עם ארבע דירות בקומה ו-36 דירות בכל בניין. תמהיל הדירות כולל דירות 4-6 חדרים, לצד דירות דופלקס ופנטהאוזים. מומן מבקש להדגיש כי בניגוד למגדלי מגורים המציעים מגוון רחב של מתקנים משותפים, כאן בחרו היזמים לה תמקד באינטימיות, בפרטיות ובאיכות יוקרה של חללי המגורים. התכנון, הוא מסביר, נועד לצמ צם שטחים שאינם מנוצלים, ולהפנות את השטח שהתפנה לטובת מרפסות גדולות יותר. כך, דירות חמישה חדרים משתרעות על כ-123 מ"ר, בתוספת מרפסות בשטח של 17 מ"ר. דירות שישה חדרים משתרעות על כ-135 מ"ר, עם מרפסות של 20 מ"ר. המרפסות פונות כאמור לעבר בתי הקוטג'ים והנוף הפתוח, ומשלימות את תחושת המרחב שמבקשים היזמים ליצור.

ההקפדה נמשכת גם מעבר לדלת הדירה, עם חלונות גדולים, חיפויי אלומיניום, ומבואות מעוצבים הכוללים פינות ישיבה ופיתוח גינות ברמה גבוהה. מבחינת מומן, ההבדל בין בנייה סטנדרטית למוצר פרמיום אינו מסתכם בחומרי הגמר, אלא במעורבות היזמית לאורך התהליך ובכל פרט.

התכנון משתנה, הסטנדרט נשאר

השותפות בין גינדי החזקות למומן נדל"ן פועלת כאמור זה תשע שנים ומתמקדת בעסקאות פרטיות ובעסקאות קומבינציה עם בעלי קרקע,תוך בחירה קפדנית של מיקומים ומגרשים נחשקים והתאמת תפיסת המגורים לאופי הפרויקט וסביבתו.כך לדוגמה, פרויקט CAZAR בכפר אז"ר, הנמצא על ציר רמת גן - רמת אפעל, כולל שני מגדלי יוקרה בני 23 קומות, בתכנון האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען-שנהב, ומציע לדיירים מתקנים משותפים ובהם ספא, סאונה, בריכת זרמים, חדר כושר וטרקלין דיירים. בהוד השרון פועלת השותפות WESTHOD 1 בשכונת ציר החינוך, שבה הוקם שכבר אוכלס, לצד WESTHOD 2 הנמצא בבנייה ו-WESTHOD 3, המתוכנן להמשך, וישווק לקהל הרחב רק ב-2027. בפרויקט הראשון הושם דגש על עיצוב לובי הכניסה והמבואות הקומתיים בידי מעצבת הפנים קארן ראובני, מתוך תפיסה הרואה בחללים המשותפים חלק מחוויית המגורים ולא רק אזורי מעבר. בנתניה מקדמת השותפות את פרויקט SEA SIDE בשכונת שירת הים, הכולל מגדל בן 18 קומות, בסמוך לשכונת האירוסים ובמרחק הליכה מהטיילת ומהים. לעומת האחרים, פרויקט MAROM YARDS במרום ראשון כולל שלושה בנייני בוטיק בני 8 קומות. זאת לפי בחירת היזמים, שרצו להתמקד בסביבת מגורים אינטימית, בפרטיות ובמרחבים המשמשים את הדיירים מדי יום.

הבדלים אלו בין הפרויקטים, ממחישים כיצד השותפות מבקשת לשמור על רמת תכנון וביצוע גבוהה, תוך התאמת מאפייני הבנייה, המתקנים והחללים המשותפים לסביבה ולקהל היעד.

לבנות פחות, להשקיע יותר

לתפיסתו של מומן, הבחירה להתמקד בפרויקטים בהיקפים של עד כ250 יחידות דיור אינה מקרית, אלא מאפשרת לשותפות לשמור על מעורבות אישית, להתאים את המוצר לדרישות בעלי הקר קע והרוכשים, ולהקדיש תשומת לב גבוהה לתכנון ולביצוע. אותה מעורבות, לדבריו, אינה מסתיימת עם בחירת הדירה או החתימה על ההסכם. בקבוצת מומן מדגישים את חשיבות הליווי האישי, השקיפות והקשר הרציף עם הרוכשים ובעלי הקרקע לאורך תהליך הרכישה וגם לאחריו, ורואים בשביעות רצונם מדד להצלחת הפרויקט. זאת לצד איכות התכנון והביצוע.

גם בתקופה של אי ודאות בענף הנדל"ן, מומן אינו מתכוון לשנות את הכיוון. ״הגב הכלכלי של גינדי החזקות, לצד מודל הפעילות של השותפות, מאפשרים שמירה על הסטנדרטים שקבענו לעצמנו״, הוא אומר, ומגלה כי אף שהשותפות מתכננת לה רחיב את פעילותה עם פרויקטים נוספים, המטרה שלה לשמר את היתרונות שמעניק קנה המידה המצומצם.

כך כאמור, בפרויקט MAROM YARDS, שבענייו נמצאת בשלב מתקדם ואכלוסו צפוי באביב 2028, מתורגמת תפיסה זו להצעה המיועדת בעיקר למשפחות ולמשפרי דיור המחפשים דירה גדולה ואיכותית בסביבה מוכרת, שקטה ומבוססת. עבור היזמים, זהו ביטוי נוסף לתפיסה שמלווה את השותפות מראשיתה: יוקרה אינה נמדדת רק בגודל הפרויקט או בשם החברה שמאחוריו, אלא גם במידת ההשקעה בכל דירה ובכל פרט ופרט למשך שנים קדימה.