השקעות נדל״ן בישראל: המדריך המקיף למי שרוצה להתחיל נכון

מדוע להשקיע בנדל״ן דווקא בישראל?

השוק הישראלי מתאפיין במספר יתרונות ייחודיים. ראשית, קיים מחסור כרוני בדיור. מחירי הדירות עלו ב-7.7% בשנת 2024, לפי נתוני הלמ״ס, כאשר העלייה בחודשי דצמבר 2024-ינואר 2025 הגיעה ל-1.2%, העלייה החדה ביותר בשנה הקודמת. שנית, השוק הישראלי נחשב ליציב יחסית למרות תנודות פוליטיות וביטחוניות. והחשוב מכל, הריבית על משכנתאות בישראל, למרות עלייתה בשנים האחרונות ל-5.1% בממוצע, עדיין מאפשרת מינוף משמעותי להשקעה. הסיוע במימון וההקלות במיסוי, במיוחד בדירה ראשונה, הם גורמי מינוף שלא תמיד קיימים במדינות אחרות.

כמה הון התחלתי צריך להשקעה בנדל״ן?

זוהי אחת השאלות הראשונות שכולם שואלים, והתשובה משתנה בהתאם לאזור ולסוג הנכס. בפריפריה, ניתן למצוא דירות החל מ-800,000 ש״ח, כאשר עם הון עצמי של 25-30% (כ- 200,000 ש״ח) אפשר לממן את הרכישה. במרכז הארץ, המצב שונה לחלוטין, כאשר דירת 3 חדרים בערים כמו פתח תקווה או בת ים עומדת בממוצע על 1.8-2.2 מיליון ש״ח. אך מעבר למחיר הרכישה, חשוב להתחשב בעלויות נוספות משמעותיות. מס רכישה, עלויות שיפוץ ועלויות שוטפות כמו ארנונה, ועד בית וביטוח מבנה, צריכים להילקח בחשבון בחישוב התשואה הסופית.  

מה התשואה שאפשר לצפות לה מהשקעה?

כשרוכשים דירה עם משכנתא, החישוב הופך מורכב יותר אך גם מעניין יותר. כאן עלינו לקחת בחשבון את המינוף הפיננסי, כלומר, העובדה שהשקענו רק חלק מסכום הרכישה מכיסנו. חישוב התשואה במקרה כזה, לוקח בחשבון רק את ההון העצמי, כשצריך להוריד מההכנסה החודשית גם את תשלומי המשכנתא.  

הקושי בשוק המשכנתאות

אחד האתגרים המרכזיים כיום הוא עלות המימון. הריבית הממוצעת על משכנתאות עומדת על 5.08% במסלול לא צמוד למדד ו-3.68% במסלול הצמוד למדד (משכנתא גורו, 2025), עלייה משמעותית לעומת השנים הקודמות. כתוצאה מכך, לעיתים התשואה מדמי השכירות לא מכסה את עלות המשכנתא, מה שהופך את ההשקעה לפחות אטרקטיבית מבחינה כלכלית (TheMarker, 2024). למרות זאת, רבים ממשיכים להשקיע בנדל״ן מתוך אמונה בעליית ערך לטווח הארוך, כהגנה מפני אינפלציה ומתוך רצון לנכס מוחשי.  

אילו סיכונים חשוב להכיר?

לכל השקעה יש סיכונים והנדל״ן אינו יוצא דופן. הסיכון המרכזי הוא תקופות כשהנכס לא מושכר ואתם ממשיכים לשאת בהוצאות השוטפות ובהחזר המשכנתא. סיכון נוסף הוא שינויים ברגולציה, כמו מיסוי מוגבר או שינויים בחוק השכירות. בנוסף, בשנת 2024 בנק ישראל הטיל מגבלות על מבצעי 20/80 של היזמים (שבהם הרוכשים משלמים 20% במעמד הרכישה ו-80% בגמר הבנייה), מה שמקשה על רכישת דירות חדשות להשקעה.  

האם עדיף להשקיע בדירה חדשה או ישנה?

לכל סוג נכס יש יתרונות וחסרונות. דירה חדשה מציעה תקופת אחריות מהקבלן (בדרך כלל שנה עד שנתיים), פחות הוצאות תחזוקה בשנים הראשונות ואפשרות לממ״ד שהפך לדרישה חשובה בעקבות המצב הביטחוני. עם זאת, המחיר לדירה חדשה גבוה יותר משמעותית, בממוצע 15-25% יותר מדירה ישנה באותו אזור. כמו כן, יש סיכון של עיכובים בבנייה או שינויים בדוח הכלכלי של הקבלן.  

מה בדבר דירה ישנה?

דירה ישנה זולה יותר וניתן להתחיל להפיק ממנה הכנסה מיידית. היא לעיתים ממוקמת טוב יותר והיא לא תלויה בהשלמת בנייה, אולם, היא עלולה לדרוש שיפוצים משמעותיים, יש לה הוצאות תחזוקה גבוהות יותר ולעיתים חסר ממ״ד. ההמלצה היא לבחון את התשואה הנקייה לאחר כל ההוצאות, כולל שיפוץ פוטנציאלי.

תשובות לשאלות נפוצות

• כמה זמן עד שרואים החזר על ההשקעה בנדל״ן?

מבחינת תזרים מזומנים חיובי, אם רכשתם במינוף של 70-75%, ייתכן שדמי השכירות יכסו את תשלום המשכנתא וההוצאות רק אחרי 5-10 שנים, כאשר הריבית יורדת או דמי השכירות עולים. מבחינת החזר מלא על ההון העצמי שהשקעתם, בדרך כלל מדובר ב-15-25 שנים, תלוי בתשואה ובעליית ערך הנכס.

• האם כדאי להשקיע בדירה גם אם התשואה השוטפת נמוכה?

לא תמיד, צריך לבחון את התמונה הכוללת. אם אתם קונים באזור שצפוי לפיתוח משמעותי או עם פוטנציאל עליית ערך גבוה, תשואה נמוכה היום עשויה להיות משתלמת לטווח ארוך. מצד שני, אם אתם זקוקים להכנסה שוטפת, עדיף לחפש נכסים עם תשואה גבוהה יותר.

• האם כדאי לנהל את הנכס בעצמי או דרך חברת ניהול?

אם יש לכם זמן, מיומנויות וזמינות להגיע לנכס, ניהול עצמי חוסך 7-10% מדמי השכירות שהולכים לחברת ניהול. מנגד, חברת ניהול מקצועית יכולה לחסוך לכם כאבי ראש, לדאוג לתפוסה גבוהה יותר ולטפל בתקלות במהירות.

• מה ההבדל בין תשואה ברוטו לתשואה נטו?

תשואה ברוטו היא ההכנסה השנתית מדמי שכירות חלקי מחיר הנכס. תשואה נטו לוקחת בחשבון את כל ההוצאות השוטפות כמו ארנונה, ועד בית, ביטוח, אחזקה שוטפת ועלות המימון (ריבית המשכנתא). בפועל, תשואה נטו בישראל נמוכה משמעותית מהברוטו ונעה בין 2-4% בממוצע, תלוי בנכס ובמינוף שנלקח.

לסיכום,

השקעה בנדל״ן בישראל יכולה להיות מצוינת למי שמחפש יציבות ותשואה ארוכת טווח, אך היא דורשת הון התחלתי, התחשבות בעלויות המימון הגבוהות והבנה ששוק הנדל״ן אינו נטול סיכונים. בתנאי השוק הנוכחיים של 2025, עם ריביות גבוהות ומחירי נכסים שממשיכים לעלות, חשוב במיוחד להתייעץ עם מומחי נדל״ן ויועצי מס, לעשות חישוב מדויק של התשואה הצפויה ולוודא שההשקעה אכן משתלמת מבחינה כלכלית.