מה מצב שוק הנדל״ן כיום?
כדי להבין היכן אנו עומדים כמשקיעים פוטנציאליים, יש צורך להבין את המציאות הנוכחית. על פי מדד מחירי הדירות החדשות, שהתפרסם בדו״ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה האחרון, מחירי הדירות החדשות עלו בפברואר – מרץ 2025, ב-0.6% בהשוואה לחודש הקודם, כלומר המחירים ממשיכים לטפס. המגמה הזאת קורית למרות עליית הריבית וההשפעות של המלחמה על הכלכלה הישראלית.
האם כדאי להשקיע עכשיו ב-2025 עם עליית המחירים?
שוק הנדל״ן הישראלי מונע על ידי מספר גורמים עיקריים שמביאים לעליית המחירים הזאת – מחסור כרוני בהיצע של דירות לצד ביקושים גבוהים לדיור, והשפעות מאקרו-כלכליות כמו ריבית בנק ישראל. על אף המלחמה, ישנו זינוק של 88% במכירת דירות ברבעון הראשון של השנה לעומת הרבעון האחרון של השנה שעברה שמעיד על הביקוש הישראלי המשמעותי לדיור. התשובה למשקיעים מתחילים היא כן, כדאי להשקיע ב-2025, אבל בזהירות ובחכמה ועם אסטרטגיה נכונה.
איפה לקנות דירה להשקעה?
עבור משקיעים מתחילים,
איפה לקנות דירה להשקעה היא שאלת הזהב. הנתונים שעולים משנת 2024 מציגים תמונה מעניינת ביותר בנוגע לביקוש הגיאוגרפי. לפי הנתונים, 10 הערים שהכי התייקרו נמצאות דווקא בפריפריה – זהו נתון משמעותי שמראה על מוקד השקעה חדש. הפריפריה של ישראל, שמטבע הדברים הדירות בה זולות יותר, היא זו שדווקא אחראית על עליית המחירים שאנו חווים בשנה החולפת, כולל באזורים שהוגדרו כאזורי לחימה.
מה המיקום האידיאלי למשקיעים מתחילים?
למשקיעים מתחילים, האסטרטגיה הכי חכמה היא לחפש ערים שעדיין במחזור ההשקעה המוקדם – מקומות עם תשתית טובה, ביקוש אזורי וקרבה לקווי תחבורה ציבורית, אך שטרם חוו את הזינוק הדרמטי במחירים. מקומות כמו נתניה, חדרה, גני תקווה ועוד. הדגש צריך להיות על פוטנציאל צמיחה ולא על מחירים נוכחיים נמוכים בלבד. בתקופה האחרונה לדוגמא, עלה הביקוש לדירות בפרויקטים חדשים הכוללים ממ״ד בשכונות חדשות, במרכז הארץ ובכלל. לכן, חשוב להיות ערים גם לביקוש הנובע מהצורך הנוכחי.
פרויקטים חדשים: הקרקע הבטוחה למשקיעים המתחילים
הזדמנות מעולה למשקיעים מתחילים טמונה בהרבה פרויקטים חדשים היות שיש להם מספר יתרונות. ראשית כל, בפרויקטים חדשים המחירים נשארים קבועים למשך תקופת הבנייה. שנית, בקניית דירה דרך קבלן מתאפשרים תשלומים מדורגים, כך שהמסה המשמעותית של התשלום יכולה להתפרש על פני תקופת זמן מסוימת ולהקל על הקונים. בנוסף, ישנה אפשרות להישען על חברת השיווק של הקבלן ולקבל ליווי מקצועי, במיוחד כשמדובר בנכס הראשון.
היתרון של קנייה מוקדמת בפרויקטים חדשים
הנתונים של הלמ״ס, משנת 2024 מראים ש-47.9% מסך הדירות שנמכרו היו דירות חדשות, כרבע מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. היתרון של פרויקטים חדשים הוא שאתם יכולים להיות חלק מהשכונה בשלב מוקדם יחסית, לפני שהיא מתבססת והמחירים מזנקים. רוכשי הדירות בשלב הראשון של הפרויקט כבר נהנים מעליית ערך של 22% בתקופה של שנתיים, כשמחירי הדירות צפויים להמשיך ולעלות.
האם כדאי לקנות דירה להשקעה בחו״ל?
השקעה בחו״ל מציעה אמנם יתרונות משמעותיים, אך היא גם כרוכה באתגרים מורכבים שחשוב להכיר לפני קבלת ההחלטה. בעוד שתשואות השכירות בארץ נעות בין 2.5% ל-4.5%, במדינות רבות בחו״ל תוכלו למצוא תשואות שנעות בין 5% ל-10% ואף יותר. בדובאי למשל, אין מיסים על רכישת נדל״ן, רווחי הון או הכנסות משכירות. אולם המכשול המרכזי בקניית דירה להשקעה בחו״ל נוגע בכמה נושאים.
אתגרי המימון של השקעות בחו״ל
בניגוד לישראל, שבה תוכלו לקבל משכנתא של עד 75% לדירה ראשונה ו-50% לדירה להשקעה, עבור דירה להשקעה בחו״ל ניתן להיעזר במשכנתא רק על בסיס משכון בית או נכס מסוג אחר בישראל, כאשר המימון בסדר גודל שלא עולה על 50% מערך הבית הקיים. כלומר, לא מקבלים משכנתא על הנכס בחו״ל, אלא הלוואה שמבוססת על הנכס הישראלי שלכם. דבר נוסף שחשוב לדעת – אין הרבה בנקים שאוהבים לתת הלוואה שמטרתה קניית נכס בחו״ל.
בירוקרטיה מורכבת בשפה זרה
כדי להיות בעלי נכס בחו״ל, יש לסדר לא מעט הליכים בירוקרטיים שבישראל אין להם משמעות עבורכם, כתושבי הארץ. קניית דירה בחו״ל כרוכה בפתיחת חשבון בנק במדינה הזרה, הכנת תרגומים מאושרים של מסמכים שונים, בדיקת המצב המשפטי של הנכס על פי החוק המקומי ועבודה מול עורכי דין מקומיים. כמו כן, תנודות בשער החליפין יכולות לפגוע ברווחיות – על כל דולר שתרוויחו מהשכירות, תקבלו פחות שקלים.
האם ניתן לנהל נכס מרחוק?
ניהול נכס מרחוק מורכב הרבה יותר ממה שמעריכים. המרחק הפיזי של המשקיעים מהנכס גורם לכך שיש לכם פחות שליטה בהשקעה. היות שבכל תהליך ניהול הנכס, סביר כי לא נוכל לבצע פעולות בעצמנו, תידרש עזרה מחברת ניהול חיצונית. העלויות של ניהול מקצועי מרחוק יכולות לקחת נתח משמעותי מהתשואה. בנוסף, לרוב תהיו חייבים במס על הכנסות הנדל״ן גם במדינה בה ממוקם הנכס שלכם, וגם בישראל.
הגישה המדורגת: ללמוד בארץ ולגדול בחו״ל
בשורה התחתונה, עבור משקיעים מתחילים, ההמלצה היא להתחיל עם נכס ראשון בישראל. חשוב ללמוד את עקרונות השקעות הנדל״ן בסביבה המוכרת לכם, ורק לאחר מכן כדאי לשקול הרחבה להשקעות בחו״ל כשיש לכם ניסיון מספיק. הגישה המדורגת מאפשרת לרכוש ביטחון וידע מעשי לפני המעבר לשווקים מורכבים יותר. כך תוכלו להימנע מטעויות יקרות שעלולות לעלות הרבה כסף בשלבים הראשונים של ההשקעה.
הערכת שווי דירה: הכלים החיוניים לכל משקיע
ישנם מספר מדדים עיקריים
להערכת שווי דירה שישפיעו ישירות על ההשקעה שלכם: מחיר למטר בשכונה, מחיר של דירות דומות שנמכרו בחודשים האחרונים, פוטנציאל השכירות ומחיר יחסי לממוצע העירוני. על פי דו״ח הלמ״ס, מחיר הממוצע הארצי לעסקאות ברבעון הראשון של שנת 2024 היה 2,171,000 שקל – נתון שיכול לשמש בסיס להשוואה, אך ישנם הבדלים גדולים בין אזורים שונים. המלצתנו למתחילים היא להתחיל בדירות שעלותן שמתחת לממוצע הארצי, כדי להקטין את הסיכון ולאפשר יותר גמישות בתהליך הקנייה.
הנדל״ן היוקרתי בישראל: ירידת המחירים
הנדל״ן היוקרתי בישראל מרוכז בעיקר בערי המרכז הגדולות כמו תל אביב, ירושלים והרצליה, ועל אף שזה יכול להישמע כתחום פחות נגיש עבור משקיעים מתחילים, ב-2024 נרשמה תופעה מעניינת. חוסר הוודאות העמוק שהביאה עמה מלחמת חרבות ברזל למשק, חלחל גם לשכונות היקרות ביותר בישראל, שהפכו מעט פחות יקרות בשנה החולפת. כתוצאה מכך, קרתה ירידת מחירים בשכונות יוקרתיות, ונוצרה תחושה של ״הזדמנות״.
האם נדל״ן יוקרתי מתאים למתחילים?
כשאנחנו מדברים על
נדל״ן יוקרתי בישראל, אנחנו מדברים על השקעות של מיליוני שקלים. אפילו אם המחירים ירדו מעט, עדיין מדובר בהשקעות שדורשות הון עצמי של מיליון שקל ויותר, לצד עלויות נלוות גבוהות הרבה יותר. עבור משקיע מתחיל, ייתכן שהמשמעות היא שכל ההון שלו יהיה מרוכז בנכס אחד – שמנוגד לעקרון הפיזור הבסיסי בהשקעות.
האלטרנטיבה החכמה לנדל״ן יוקרתי
עבור משקיעים מתחילים, ההמלצה היא להתמקד בנכסים באזורים שמציגים פוטנציאל צמיחה. מקומות בהם ניתן לקנות דירת 3-4 חדרים, בסביבות 1.5-2.5 מיליון ש״ח, עם פוטנציאל השכרה טוב ואפשרות לעליית ערך עתידית – מה שמאפשר פיזור סיכונים טוב יותר, עלויות נמוכות יותר ונזילות גבוהה יותר. בשלבים מתקדמים יותר בקריירת ההשקעות שלכם, עם הניסיון בנדל״ן, ניהול נכסים ויכולת לעמוד בעלויות הגבוהות תוכלו לשקול אם להעביר חלק מההשקעות לנדל״ן יוקרתי כחלק מהאסטרטגיה שלכם.
טיפים מקצועיים למשקיעי נדל״ן מתחילים
השקעות נדל"ן למתחילים דורשת שילוב של ידע תיאורטי, חוש מסחרי והמון סבלנות. כלל הזהב הוא ״המיקום הטוב ביותר״ – אך הוא לא תמיד יהיה בהכרח הכי יקר או הכי מוכר. חמש העצות הטובות ביותר למתחילים:
- בדקו תמיד את פוטנציאל השכירות לפני הקנייה
- הכירו את השכונה שבה אתם מעוניינים לקנות
- התחילו בדירה אחת ולמדו מהתהליך
- אל תקנו דירה שדורשת שיפוצים משמעותיים ללא ניסיון
- בדקו תמיד את המצב המשפטי של הנכס
הטעות הנפוצה ביותר של משקיעים מתחילים היא רכישה מהירה מבלי לבדוק את כל ההיבטים של העסקה. בסופו של דבר, מדובר בהשקעה לטווח ארוך, ולכן כדאי להשקיע זמן במחקר וביטחון.
לסיכום: מבט קדימה אל שוק הנדל״ן בישראל
כל הפרמטרים מעידים שלמחירי הנדל״ן בישראל יש כעת כיוון אחד והוא מסמן על עלייה נוספת. ריבית בנק ישראל ירדה פעם אחת בחודשים האחרונים לצד עליית המחירים לצרכן מה שהצביע שהאינפלציה כאן להישאר. למשקיעים מתחילים, המסר הוא שכל דחייה של רכישת נדל״ן עלולה להוביל להתייקרות נוספת. עם זאת, חשוב לא להיכנע ללחץ ולבחור בחכמה את הנכס המתאים לתקציב, ליכולות ולציפיות שלכם. שוק הנדל״ן הישראלי, למרות כל האתגרים, ממשיך להוכיח את פוטנציאל הצמיחה שלו – מי שמוכן להשקיע זמן במחקר לרכוש ידע וכלים ולגשת לתהליך בצורה מקצועית,. יכול לבנות עתיד כלכלי יציב ומשגשג בשוק הזה
