מדריך השקעות נדל״ן 2025: איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ
השנים המורכבות שעברו עלינו כעם, הביאו השלכות שונות ובאופן ספציפי, בתחום הנדל״ן, אנו עדים לתנודות משמעותיות במחירי הדיור, שינויים רגולטוריים ומגמות חדשות בהעדפות הדיור של הישראלים.
בשוק הנדל״ן המתפתח של ישראל, השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה הופכת למורכבת ומאתגרת יותר עם כל שנה שעוברת. השנים המורכבות שעברו עלינו כעם, הביאו השלכות שונות ובאופן ספציפי, בתחום הנדל״ן, אנו עדים לתנודות משמעותיות במחירי הדיור, שינויים רגולטוריים ומגמות חדשות בהעדפות הדיור של הישראלים. כמשקיעים פוטנציאליים, לבטח עולה השאלה היכן כדאי להשקיע בנדל״ן כדי להבטיח תשואה אטרקטיבית ויציבות לטווח ארוך. כאן, נסקור ערים עם פוטנציאל גבוה לתשואה נדל״נית ואת הגורמים המרכזיים שעליכם לשקול בבואכם להחליט איפה כדאי לקנות דירה בישראל בשנת 2025.
דירה להשקעה מול דירה למגורים: למה נדל״ן הוא אפיק השקעה מועדף?
רגע לפני שנבין איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בארץ, חשוב להבין למה דירה להשקעה היא אופציה המועדפת על משקיעים רבים. דירה להשקעה היא נכס שנרכש במטרה ראשונית להניב רווח כלכלי, בין אם מהשכרה שוטפת או מעליית ערך הנכס לאורך זמן, ולא בהכרח על מנת לשמש את הרוכש למגורים. זאת, בניגוד לדירה למגורים, הנרכשת בראש ובראשונה לצורך שימוש אישי של הרוכש ומשפחתו. ההבדל יוצר שיקולים שונים בתהליך הרכישה – בעוד שבדירת מגורים המיקום, הנוחות והטעם האישי מהווים שיקולים מרכזיים, בדירה להשקעה הדגש הוא על שיעור התשואה, פוטנציאל השבחה ויציבות כלכלית. על פי נתוני בנק ישראל מסוף שנת 2023, השקעה בנדל״ן בישראל הניבה תשואה ממוצעת של 8.7% בשנה בעשור האחרון, כולל הכנסה מהשכרה ועליית ערך הנכס. לעומת אפיקי השקעה אחרים כמו אג״ח ממשלתיות ופיקדונות בנקאיים שהניבו תשואה ממוצעת של 3.1% ו-1.8% בהתאמה באותה תקופה. אך מעבר לתשואה הכספית, השקעה בנדל״ן מציעה מספר יתרונות בולטים:- הגנה מפני אינפלציה – נכסי נדל״ן נוטים לשמור על ערכם ואף להגדיל אותו בתקופות של אינפלציה.
- מינוף פיננסי – האפשרות לקחת משכנתא מאפשרת למשקיעים להשתמש במימון חיצוני (לרוב בריבית נמוכה יחסית) כדי לרכוש נכס בעל ערך גבוה יותר מההון העצמי שברשותם.
- יציבות יחסית – בהשוואה לשוק ההון, שוק הנדל״ן בישראל הפגין יציבות רבה יותר לאורך זמן. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של 2023, בעשרים השנים האחרונות, מחירי הדירות בישראל עלו בכ-180% במצטבר, עם תנודתיות נמוכה משמעותית מזו של מדדי המניות המובילים.
- הכנסה פסיבית – בניגוד לרוב אפיקי ההשקעה האחרים, דירה להשקעה מייצרת הכנסה שוטפת ויציבה מדמי שכירות, לצד פוטנציאל לעליית ערך הנכס.
ראשון לציון: עיר במגמת התחדשות עם נתונים שמדברים
ראשון לציון, העיר הרביעית בגודלה בישראל, מציגה בשנים האחרונות נתונים מעניינים במיוחד עבור משקיעי נדל״ן. על פי נתוני הלמ״ס משנת 2023, מחירי הדירות בעיר עלו ב-7.2% בממוצע, מגמה שהמשיכה גם ב-2024 עם עלייה נוספת של 5.1%. מה שהופך את ראשון לציון לאטרקטיבית במיוחד כשאתם שוקלים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה הם הפרויקטים העתידיים המתוכננים בעיר. הרכבת הקלה (הקו הירוק) שעתידה להיבנות החל מ-2026, צפויה לעבור בעיר עם שלוש תחנות מרכזיות. בנוסף, תוכנית המתאר החדשה של העיר מאפשרת תוספת של כ-40,000 יחידות דיור חדשות עד שנת 2035, כולל מתחמי פינוי-בינוי נרחבים במזרח העיר ופיתוח אזור התעשייה הישן לאזור מגורים משולב עסקים. בתחום התשואה על השכרה, ראשון לציון מציעה ממוצע של 3.3%-3.8% בשנה, כאשר באזורים המתפתחים התשואה עשויה להגיע אף ל-4.2%. מה שמעניין הוא שדירות קטנות (2-3 חדרים) באזור מרכז העיר מציגות את התשואות הגבוהות ביותר, בעיקר בשל הביקוש מצד סטודנטים ממכללת HIT וזוגות צעירים.הוד השרון: פנינה עם פוטנציאל צמיחה משמעותי
אחת הערים האיכותיות באזור השרון, עם קהילה מבוססת ואיכות חיים גבוהה היא הוד השרון. לכן, לא בכדי מחירי הנדל״ן בעיר עלו ב-9.4% בשנת 2023 ובעוד 4.2% במחצית הראשונה של 2024, לפי מדד הלמ״ס. כאשר בוחנים איפה כדאי להשקיע בנדל״ן, הוד השרון מציעה יתרונות משמעותיים בשל תוכניות הפיתוח הנרחבות שלה. תוכנית ״הוד השרון 2040״ מציעה הרחבה משמעותית של העיר מערבה, עם תוספת של כ-25,000 יחידות דיור ב-15 השנים הקרובות. בנוסף, הארכת כביש 531 והחיבור לכביש 4 שיפרו משמעותית את הנגישות של העיר למרכז ולצפון. אחד הפרויקטים המשמעותיים ביותר הוא הקמת אזור התעסוקה החדש ״נווה נאמן ב׳״, הצפוי להביא אלפי מקומות עבודה חדשים לעיר ולהגדיל את הביקוש לדיור להשכרה. מכאן, הפוטנציאל לעליית ערך הנכסים גבוה במיוחד, כאשר הערכות מדברות על עלייה של 15%-20% בחמש השנים הקרובות בעקבות פיתוח התשתיות והרחבת העיר.נתניה: עיר חוף שהיא מוקד השקעה מבטיח
נתניה עוברת בשנים האחרונות תהליך התחדשות משמעותי, במיוחד באזור חוף הים ובמרכז העיר. על פי נתוני 2023-2024, מחירי הדירות בעיר עלו ב-8.7% בממוצע, כאשר באזור החוף העלייה הייתה אף חדה יותר של 11.3%, לפי סקר של רשות המיסים. אחד היתרונות הבולטים של נתניה הוא השילוב של מחירים שהינם עדיין סבירים יחסית למרכז הארץ, יחד עם הקרבה לים והפיתוח המואץ של העיר. נתניה נהנית גם ממיקום אסטרטגי בין תל אביב לחיפה, עם נגישות מצוינת לכביש 2 ולרכבת ישראל. התשואה על השכרת דירה בנתניה עומדת על 3.5%-4.0% בממוצע, כאשר באזורים מסוימים (כמו שכונות מזרח העיר) התשואה עשויה לעלות אף יותר. מה שמעניין במיוחד בנתניה הוא שוק התיירות המתפתח, המאפשר למשקיעים לשקול גם אפשרות של השכרה לטווח קצר ובכך להגדיל את פוטנציאל הרווח בעוד כמה אחוזים.השקעות של מומחים: שיקולים מרכזיים כשמחליטים איפה כדאי לקנות דירה
כשאתם בוחנים איפה כדאי לקנות דירה, מעבר לערים הספציפיות, חשוב לשים לב ולשקול מספר גורמים מרכזיים:- תשתיות תחבורה ונגישות – אחד הגורמים המשפיעים ביותר על עליית ערך נכסים לאורך זמן הוא פיתוח תשתיות תחבורה. נכסים הממוקמים בקרבת צירי תחבורה מרכזיים, תחנות רכבת או תחנות רכבת קלה עתידיות, צפויים להניב תשואה גבוהה יותר לאורך זמן.
- תוכניות פיתוח עירוניות – בחינה מעמיקה של תוכניות המתאר העירוניות ופרויקטים עתידיים יכולה לספק מידע חיוני על אזורים העומדים לפני פיתוח משמעותי. השקעה באזורים אלו בשלב מוקדם עשויה להניב תשואה גבוהה במיוחד בהמשך.
- מגמות דמוגרפיות – שינויים כגון הגירה של אוכלוסייה צעירה או משפחות לאזור מסוים, יכולים להשפיע משמעותית על ביקוש לדיור ועל מחירי הנדל״ן. על פי מחקר של מכון אהרן למדיניות כלכלית, שפורסם ב-2023, ערים המציעות איזון בין איכות חיים, חינוך איכותי ומחירים סבירים מושכות אוכלוסייה חזקה ומציגות עלייה יציבה במחירי הנדל״ן.
- שיעורי תשואה והיבטי מיסוי – כמשקיעים, חשוב לבחון לא רק את פוטנציאל עליית הערך אלא גם את התשואה השוטפת מהשכרה. שינויים בחקיקת המס, כגון העלאת מס הרכישה למשקיעים שנכנסה לתוקף ב-2023, משפיעים גם הם על כדאיות ההשקעה.
