איך לקנות דירה ראשונה בישראל?

היצע וביקוש: הנתונים על מחירי הדירות

עם מחירי דירות שעלו בשנת 2024 ב-7.8%, לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ועם הצורך הגובר בדירות עם ממ״ד בעקבות המציאות הביטחונית בישראל, אין זה מפתיע שעולה החשיבות להבין לעומק איך להתמודד עם האתגרים הכלכליים והמעשיים שנמצאים בכל השלבים בקניית דירה. כאשר מרבית הישראלים מחפשים דירות עם ממ״ד בפרויקטים חדשים, לרוב במרכז הארץ. הנתון הוא שהשוק הישראלי נמצא כיום במצב מחסור של כ-200,000 דירות, לפי נתוני התאחדות הקבלנים ״בוני הארץ״ לשנת 2024, מה שיוצר לחץ מתמיד על מחירי הדיור – בין אם מדובר בהשכרה ובטח כשמדובר בקנייה.  

איך להתחיל: תכנון ההחזר

לפני שאתם מתחילים לחפש דירה לקנייה, ראשית כל, עליכם לבדוק בכנות מה המצב הכלכלי שלכם. השלב הזה כולל בחינה של ההכנסות החודשיות שלכם, ההוצאות הקבועות שלכם ויכולת ההחזר שלכם למשכנתא. לפי המצב הנתון של הבנקים, ההחזרים החודשיים למשכנתא לא יכולים לעלות על 33-40% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. לכן, כצעד ראשון, הכינו טבלה עם כל הנתונים הללו וקבעו מספר יציב שתוכלו לעמוד בו לאורך שנים. הדבר הבא והחשוב ביותר שאתם צריכים שיהיה ברשותכם הוא הון עצמי מספיק.  

כמה הון עצמי נדרש לקניית דירה ראשונה?

ברכישת דירה ראשונה, תצטרכו לפחות 25% הון עצמי משווי הדירה. לפי ההנחיות המעודכנות לשנת 2025 של בנק ישראל, ברכישת דירה יחידה, הבנק לא יכול לתת משכנתא של מעל 75% ממחיר הדירה. בדקו מה השווי של הכסף שיש ברשותכם לטובת קניית הדירה וקחו החשבון את סכום ההחזר שקבעתם קודם לכן. רק כך, תוכלו להבין מה התקציב שלכם בחיפוש אחר הדירה הראשונה.  

הון עצמי לזוכי המחיר למשתכן

למי שזוכה במחיר למשתכן, מהיבט נוסף, הדרישות להון עצמי שונות – ההון העצמי המינימלי הנדרש הוא 100,000 שקלים, כשנרשמים לדירות בהגרלה הנמצאות בערי הפריפריה, ובישובים המזכים במענקים ההון העצמי המינימלי עומד על 60,000 שקלים. מדובר בשינוי משמעותי שנועד לעזור למי שזכה בהגרלת המחיר למשתכן, ולא הצליח לצבור הון עצמי גדול.  

איך לקנות דירה ללא הון עצמי?

למי ששואל את עצמו אם ניתן לקנות דירה ללא הון עצמי, חשוב לדעת שהאפשרות קיימת אך היא מורכבת יותר. האפשרות הראשונה והנפוצה ביותר היא שעבוד נכס של ההורים – אם להורים יש דירה שאין עליה משכנתא, או שיש משכנתא קטנה שמאפשרת להוסיף עליה משכנתא נוספת (עד 85% מערך הנכס), הם יכולים לשעבד את הדירה כדי לספק לכם את ההון העצמי הנדרש. לדוגמא, אם אתם צריכים 300,000 שקל הון עצמי ולהורים יש דירה בשווי 2 מיליון שקל, ללא משכנתא, הם יכולים לקחת משכנתא של 300,000 שקל על הדירה שלהם ולתת לכם את הכסף כהון עצמי.  

הסיכון בקניית דירה ללא הון עצמי

אפשרות נוספת היא לקחת הלוואות בנקאיות רגילות או הלוואות בכרטיסי אשראי כדי להשלים את ההון העצמי. אך שימו לב – ההלוואות הללו מגיעות בריביות גבוהות משמעותית (לעיתים 10-20% לשנה, במקום 4-6%), מה שיכול להכביד מאוד על ההחזרים החודשיים שלכם. לכן, לפני שאתם בוחרים באחת מהדרכים הללו ומתחילים תהליך שאין דרך חזרה ממנו, חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי כדי להבין את כל ההשלכות.  

אילו בעלי מקצוע יכולים לעזור לכם בתהליך קניית דירה?

תהליך של קניית דירה הוא לא דבר של מה בכך, והיות שהוא מערב בתוכו סכומים לא מבוטלים של כסף, מומלץ לפנות לליווי של בעלי מקצוע. ישנם בעלי מקצוע שמתמחים בתהליך הזה, בכל שלב בו, ויכולים לעזור לכם לעבור אותו ביותר ביטחון וודאות כלכלית. במיוחד כשמדובר בקניית דירה ראשונה, כשאין לכם ניסיון וידע על כל התהליך לבוריו, מומלץ לא לסכן את ההון שצברתם וללכת על בטוח.  

עורך דין מקרקעין: שומר הסף

עורך דין מקרקעין מלווה את העסקה, בודק את זהות המוכר וזכויותיו בנכס ומטפל בנושא המיסוי וברישום הזכויות. הוא למעשה שומר הסף של העסקה, הוא יכול לאתר דגלים אדומים בחוזה ולפעמים גם אומר ללקוחות אם כדאי או לא, לצלול להליך הרכישה. שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין בדרך כלל נע בין 0.5%-1% משווי הנכס.  

יועץ משכנתא: המסלול הטוב ביותר עבורכם

משכנתא היא כנראה ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שתיקחו בחייכם. יועץ משכנתא הוא בעל המקצוע שהחזר העלות שלו הוא הכי משתלם – יועץ משכנתא טוב יעלה לכם כמה אלפי שקלים, והוא אמור לחסוך לכם לאורך כל המשכנתא כמה עשרות אלפי שקלים. יועץ מקצועי יעזור לכם למצוא את החבילה הטובה ביותר בין מסלולי המשכנתא, לנווט בין ההצעות השונות של הבנקים ובשורה התחתונה, לחסוך לכם כסף רב לאורך השנים.  

מתווך נדל״ן: למצוא את הנכס המדויק

מתווך הנדל״ן מהווה את החיבור בין המוכר לבין הקונה של הנכס. בישראל תחום תיווך הנדלן כפוף לרגולציה ומתווך מקצועי צריך רישיון ומעבר של מבחן ממשלתי כדי לקבל את ההגדרה ולעבוד בתחום. הוא בעל המקצוע שיסייע לכם למצוא את הנכס שמתאים לצרכים שלכם ולתקציב שלכם, וילווה אתכם בכל התהליך של מציאת הדירה ואף במשא ומתן מול המוכר. העלות המקובלת על העבודה של המתווך היא לרוב 2% ממחיר הדירה בתוספת מע״מ.  

שמאי מקרקעין: ערך הנכס והשכונה

שמאי המקרקעין נכנס לתמונה כשרוצים לבדוק הערכת שווי דירה. השמאי בודק תוכניות ורואה שכל המבנה באמת נבנה כחוק, בוחן את שווי הנכס ביחס לשכונה, את עתיד השכונה מבחינה תכנונים ועוד. זמן הכנת הדו״ח הסופי יכול להימשך בין שבוע לשבועיים, תלוי במורכבות הנכס ובעומס העבודה של השמאי. רוב הבנקים דורשים שמאות מאושרות ממשרד השמאי הממשלתי או משמאים מוסמכים שהם מכירים, וודאו שהשמאי שאתם בוחרים יתקבל על ידי הבנק המממן. המחיר שיגבה עבור השירות שלו נע בין 2,000-3,000 שקלים לדירה בבניין.  

איך לבחור דירה להשקעה?

לפני שאתם ניגשים לחיפוש אחר הדירה, אתם צריכים להבין מה המטרה של רכישת הדירה – להשקעה או למגורים. אם אתם מעוניינים לקנות דירה על מנת להרוויח את התשואה המובטחת, ייתכן והשיקולים שלכם יהיו שונים מאשר הייתם עתידים לחיות בדירה הזו. כדי להבטיח השקעה חכמה, במקרה שאתם לא מתכננים לגור בנכס, הבחירה שלכם איפה לקנות דירה להשקעה, דורשת מכם לבחור מיקום שיש לו ביקוש גבוה לשכירות. חפשו מה הן השכונות הכי מבוקשות בישראל, מקומות בקרבת אוניברסיטאות ומכללות, או בסמוך לאזורי עסקים ותעסוקה משגשגים.  

לחפש אזור עם פוטנציאל לעליית מחירים

במצב שאתם לא בטוחים אם תגורו או לא בנכס שלכם, בכל מקרה כדאי להתמקד באזורים שצפויים לחוות עליית ערך בעתיד הקרוב. ההצלחה הכלכלית של רכישת הדירה, תלויה ביכולת שלכם לזהות אזורים שבהם המחירים עדיין נמוכים אבל עומדים לחוות עלייה מסוימת. התהליך דורש מחקר מעמיק של תוכניות הפיתוח העתידיות באזור – שאלו האם מתוכננים פרויקטים לחידוש תשתית, כמו סלילת כבישים או קווי רכבת, האם צפויה הקמה של מוסדות להשכלה גבוהה או מתחמי תעסוקה חדשים, ואם יש תוכניות להקמת שכונות חדשות באזור שיעלו את הערך של כל הסביבה.  

מה לחפש בדירה לפני הקנייה?

לפני שאתם מחליטים על רכישה של דירה, חשוב לבצע בדיקות יסודיות פיזיות ולא רק כלכליות. קודם כל, מומלץ לבצע בדק בית מקצועי על-ידי חברת הנדסה מוסמכת כדי לקבל חוות דעת שקופה ומפורטת על מצב הדירה והבניין. הבדיקה כוללת בחינה של מערכות החשמל והאינסטלציה, בדיקת מבנה הקירות והתקרות, זיהוי נזקי לחות וחדירת מים, בדיקה של מצב החלונות והדלתות וסקירה של מערכות המיזוג והחימום.  

לוודא שהנכס חוקי והסביבה לא משתנה

כדאי לבדוק תוכניות עתידיות, כלומר לוודא שאין תוכניות בנייה עתידיות או תוכניות פיתוח שיכולות להשפיע על איכות החיים שלכם או על ערך הנכס. הקפידו לבדוק את המצב המשפטי של הנכס – וודאו שאין הערות אזהרה או עיקולים על הנכס, שהבעלות רשומה כהלכה בטאבו, ושאין סכסוכים משפטיים בקשר לנכס או לבניין. במקרים מורכבים או כשיש ספק, היעזרו ביועץ משפטי מקצועי שיוכל לזהות בעיות פוטנציאליות ולהציע פתרונות מתאימים.  

יד שנייה או דירה מקבלן?

אחת הדילמות המרכזיות כשניגשים לקנות דירה היא ההחלטה בין רכישת דירה יד שנייה לבין רכישת דירה בפרויקט חדש מקבלן. כל אחת מהאפשרויות מציעה יתרונות וחסרונות שונים – דירות יד שנייה מאפשרות לכם לראות בדיוק מה אתם קונים, אך פעמים רבות דורשות שיפוץ יסודי שכרוך בלא מעט כסף וזמן, בעוד שפרויקטים חדשים מבטיחים לכם ממ״ד, במיוחד לאור התקופה האחרונה שהראתה לנו את החשיבות והנוחות של ממ״ד פרטי ובבית, בחירה בעיצוב, תקנים מודרניים וטכנולוגיות חדשניות, אך דורשים סבלנות ואמון בקבלן.  

באילו פרויקטים כדאי להתעניין?

ההחלטה תלויה בצרכים האישיים שלכם, התקציב העומד לרשותכם ומידת הסיכון שאתם מוכנים לקחת על עצמכם. במידה שהחלטתם לקנות דירה מקבלן, איך לקנות דירה מקבלן היא שאלה לגיטימית. בחנו את מוניטין הקבלן ואת הפרויקטים הקודמים שלו, בדקו מה לוח הזמנים לביצוע ומה הם התנאים המיוחדים של קניית דירה על הנייר.  

סיכום: הדרך לבית בטוח

קניית דירה בישראל היא תהליך הדורש תכנון מדוקדק, ייעוץ מקצועי וסבלנות רבה. חשוב לזכור שמחירי הדירות החדשות בישראל עולות באופן תמידי, מה שהופך את התכנון הכלכלי לקריטי עוד יותר. התחילו בבניית הון עצמי מוקדם ככל האפשר, הקיפו את עצמכם בבעלי מקצוע מנוסים ואל תתפשרו על בדיקות יסודיות. בשורה התחתונה, קניית דירה היא ההחלטה הכלכלית הכי גדולה שתקחו ברוב המקרים, לכן כדאי להשקיע בתהליך זמן ומחשבה כדי לעשות את זה נכון, ולהרגיש בטוחים כלכלית ופיזית לשנים רבות.